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两个不限价宅地拟入市 就是限价放松了吗?

  • 2019-01-11 09:08
  • 专业分类:房地产

摘自丨京房字


昨天,北京市规划和自然资源委员会官网发布了一则土地出让预申请公告,是朝阳区孙河的两个商品住宅地块,与近两年北京大多数出让的商品住宅地块不同,这两个地块没有设定未来住宅的销售价格。

其实从昨晚,就有粉丝在群里问过,这意味着什么?

土地免费白菜网站大全2018和房地产免费白菜网站大全2018比较敏感,一举一动都会引起猜测。

果然,今天就有自媒体出来“分析”了,称孙河地块已经放开7090政策,而且对商品房不限价,北京的限价和7090政策有放松的迹象。

那还是有必要给大家来说说这件事吧。

01

首先,说一下孙河的地块。

其实,这两年孙河出让了不少地块,比如瑞悦府、北京院子二期等等,均是“限房价 竞地价”的地块,限定了未来商品住房的销售价格,基本在7万元/平米上下。

昨天公告的这两个地块,与上述这些项目毗邻。

这两个地块是这样的。

毫无疑问,这两个地块位置优越,肯定会得到很多关注。

引发猜测的主要是出让条件这部分的内容,公告显示:本次出让宗地中居住用途无需申请自动送规模全部用于建设普通商品住房,商品住房不设定住宅销售限价。

02

先说说7090政策,所谓7090或者叫9070政策是指,套型无需申请自动送面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

这两个地块确实不执行7090政策,但这并不是7090政策的放开,而是根据每个地块的实际情况来确定。

7090政策的设定是为了从土地供应影响到住房供应,供应2018注册送菜金白菜的中小套型普通商品住房,满足刚需自住需求。

而增加中小套型普通商品住房的供给应该是一个总体的把控,7090政策也不能一刀切。

拿这两个地块来说,一个容积率是1.1,一个是1.5,都是低密度类别墅地块,这样的地块如果再执行7090,在户型设计等实操层面也很难执行或执行走样。

所以,当前北京对于容积率较低的地块,是可以不执行7090政策的。这在去年出让的低容积率地块中也曾有过。

而容积率不是特低或是正常的话,还是要执行7090政策的。

简单说,就是增加中小套型普通商品住房的供应是总体要求,但也不能完全不供应改善型需求的住房。

这在当年的930新政中,也是这个意思。

03

再说说不限价这个事。

“限房价、竞地价”的土地出让方式是2016年930新政新政中提出的,也被简称为“限竞房”。

说白了,就是在土地出让前,就限定了地价的上限和未来商品住房的销售价格。在出让时,开发商首先竞地价,在到达地价上限时,转而竞自持商品住房的面积;如果再达到自持商品住房面积的上限,就竞高标准商品住宅建设方案。

“限房价、竞地价”这个土地出让方式的目的就是在控制地价和房价的同时,合理引导免费白菜网站大全2018预期,达到稳定房地产免费白菜网站大全2018的作用。

之后,北京大多数出让的商品住宅地块,采用的都是“限房价、竞地价”出让方式。不可否认的是,这项措施实施以来,确实起到了明显的效果。

不过当时的新政中,也提出的是试点采取“限房价、竞地价”的土地出让方式,之后也没有要求过所有商品住宅都采用这样的方式出让,毕竟每个地块有每个地块的实际情况。

而且在实操中,去年入市的有几个地块,比如门头沟曹各庄和密云檀营乡地块等,就没有设定商品住宅销售限价。采用的是设定地价上限,到了上限后竞开发商自持住宅面积的方式。

而这次孙河的这两个地块,没有设定商品住宅销售限价,也并不能代表所谓的“限价放开”。

土地出让方式有很多种,往大的说包括招标、挂牌、拍卖,细分说有的是限地价,有的是竞自持面积等等。

“限房价”这种土地出让方式在北京也还会继续使用,而且是很多的去使用。

所以如果从个别地块的出让方式的变化,就臆断出北京限价政策的放开,未免武断草率了。


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